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[调控]楼市调控从“一刀切”走向精细化
证券日报      18-02-11 09:39:27
 

目前,市场之所以判断调控进入新一轮“松绑期”,逻辑就在于,地方财政对土地和房地产税收的依赖度很高。而且,近期地方松绑政策的做法,与2014年上半年极其类似。

按照国家统计局的数据,2016年和2017年,全国房地产开发企业土地购置价格都在上涨。2016年,土地购置面积下降3.4%,但成交价款增长19.8%;2017年,土地购置面积增长15.8%,成交价款增长49.4%。土地成交价款增幅远远大于土地成交面积增幅,尽管有三线城市、四线城市成交占比(65%)增加的影响,但与2015年相比,三线城市、四线城市土地成交占比仅上升5个百分点,意味着2016年-2017年地价明显上涨。按往常逻辑推演,这些高地价意味着高房价,而“稳增长”政策下出让的地块,都要开发和入市。2017年10月份,15个热点城市房价无一上涨,但到了12月份,竟有8个城市房价上涨,显示限价政策或已松动。

因此,市场自然判断新一轮政策松绑期到来,而且预期很顽固。当然,楼市及经济金融形势已大不同。目前看,无论系统性风险,还是债务风险,或“脱实向虚”,亟待平抑的贫富差距,夯实消费对经济的基础性作用,都到了触顶或倒逼的境地。降低房地产依赖,这是解决经济结构性问题的“总根源”。十九大以后,改革决心和信心之坚定是空前的,地方强力执行(而非变着法子地消解政策)是必然的。但是,国家强调的长效机制建设,无论是租售并举、房产税,还是土地制度改革(如集体土地入市),任何一项都是迁一发而动全身的系统性改革,决定了长效机制将逐步见效。因此,未来5年调控都不会退出。

综上,当前需要做的是引导预期,特别是要以释放精细化调控的信号和动作,以锐意改革的具体措施“落地”,扭转甚至打破调控政策陷入周期性“打压-松绑-打压”式轮回的顽固预期。人民日报连续发文,提出调控不会陷入“拉抽屉”轮回,2018年还需保持当前严厉的调控态势。近期,地方“两会”相继召开,上海市长在政府工作报告中说,坚持严控高房价高地价不是权宜之计,减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计,加强房地产市场调控不动摇、不放松;不久前,北京住建委联合北京银监部门开展专项执法,严查变相加杠杆、首付贷等违法违规行为,进一步巩固和强化房地产市场调控成效;针对广州、深圳周边的东莞、顺德商品房限价松绑,当地房管部门也第一时间出来辟谣,一致明确,调控目标不动摇、力度不放松。

笔者认为,楼市调控,关键是实质性的改革举措要尽快落地,这是引导和扭转预期的关键。改革措施的落脚点是,地方对房地产的依赖如何渐进去除。只有明确的改革措施割裂地方政府对房地产的依赖,市场对于楼市周期反弹的刚性预期才会打破。目前,国家已给出既稳定房地产,又降低楼市泡沫的改革措施,如集体土地入市、存量商办改租赁、企业自有用地开发住宅、建设用地“增减挂钩”(农村宅基地和建设用地复垦,换取城市建设用地增加)等,这也是精细化调控的表现。

这些改革措施通过改善土地空间要素配置效率,释放房地产红利。在城市告别摊大饼扩张、控制地方债务、房地产进入存量时代的情况下,这些政策不仅稳定房地产,还能为地方提供财政补充。此外,外来人口“市民化”,能为地方提供细水长流的财源和增长动力。当前,上下事权已趋清晰,地方政府主体责任已落实,依赖房地产也要承担控房价和泡沫的责任。新形势下,主动改革或许是唯一出路。

 
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